El presente comentario versa sobre una sentencia del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE LOS DE TERUEL.PROCEDIMIENTO: ORDINARIO Nº 272 / 2017.
La sentencia, de verdad que no tiene desperdicio. Es genial en cuanto al fondo juridico, pero lo es más en la forma. Sencillez de razonamientos, y por su sencillez y claridad, merece un reconocimiento por el esfuerzo de Su Señoría.
La presente sentencia condena a Ibercaja por el uso de cláusulas abusivas en créditos hipotecarios vinculados a consumidores y usuarios. La Sentencia declara imprescriptible la acción de nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, en los términos del artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Así mismo,  declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la escritura de préstamo, además de la nulidad de la cláusula que impone todos los gastos al consumidor sin distinción alguna hipotecario. Los Gastos de Notaría (Arancel Notarial), Gastos por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad (Arancel Registral) y los Gastos por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.) son de cuenta del Banco.
Muy interesante no solo el fondo, tambien la forma, en la que esta sentencia declara lo ilógico de imputar los gastos de gestoría al consumidor. Dice la sentencia «En cuanto a los Gastos de Gestoría reclamados por la actora en cuantía equivalente a ciento cincuenta y cinco (155) euros; primeramente conviene recalcar que una Gestoría se encarga, básicamente, de hacer o llevar a cabo las siguientes gestiones:

– Pagar la minuta al Notario por la firma de la escritura de compra venta.

 

– Recoger la escritura pública de la firmada en el Notario, y proceder a pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados si procede (se estará exento de este impuesto en el caso de venta de vivienda de segunda mano, o en viviendas nuevas de Protección Oficial).

 

– Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en viviendas de segunda mano. En el caso de viviendas nuevas lo que se paga es el IVA, y es el promotor el encargado de cobrarlo.

 

– Con el justificante del pago de actos jurídicos documentados, y el de impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA, y la escritura de la hipoteca, proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

– Al cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido a la inscripción registral de la escritura, recoger la escritura pública, y la entrega al cliente.

 

Llegados a este punto, es inviable que el consumidor o usuario pueda evitar los gastos de Gestoría por las siguientes causas y motivos que serán expuestas a continuación.

 

En principio, todos aquellos que lo estimen oportuno, no tienen porqué recurrir a los servicios de una gestoría. Si el comprador quiere realizar por sí mismos los trámites, está en su derecho. Algunas veces, puede estar justificado el gasto de la Gestoría, bien sea porque los horarios de trabajo no permitan »perder una mañana», o por la comodidad y seguridad de que otro haga las gestiones. Ahora bien, no es excusa que el proceso sea complejo, como tampoco lo es el no saber cumplimentar los modelos para pagar los Actos Jurídicos Documentados, o la inscripción en el Registro, ya que en todos estos sitios, hay personal encargado de auxiliar a todo aquél que lo precise, e incluso que le rellenen todos los datos si fuera conveniente.

 

No obstante, en los casos en los que además de la escritura de compraventa, se firma una hipoteca, nunca se puede evitar que una Gestoría tramite la escritura ante el Registro de la Propiedad, sencilla y llanamente por una imposición de la entidad financiera.

 

El motivo es muy simple dado que la hipoteca de una vivienda implica que es la propia vivienda la que sirve como aval en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita asegurarse, al máximo, que la inscripción en el Registro de la escritura de compraventa y de la hipoteca se va a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda. Además de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro. Imagínense las partes que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etcétera, el cliente no inscribiera correctamente la escritura en el Registro de la Propiedad, y llegado el caso, el banco / caja, no pudiera embargar la vivienda para cobrarse un posible impago de la hipoteca. ¿A quién podría pedir responsabilidades el banco si el cliente ya de por sí es un moroso?.

 

Además de todo lo anteriormente comentado, como es un gasto que paga el usuario, muchas veces es el banco / caja quién tiene sus propias gestorías, o bien convenios de colaboración con gestorías, beneficiándose ambas entidades, eso es, tanto el banco como la gestoría.

 

Ya puestos a necesitar hacer los trámites, irremediablemente y por imposición de la entidad financiera, uno podría plantearse hacerlos a través de una gestoría de su confianza. ¿Creen las partes que si dicha Gestoría no es de la confianza del banco le van a dejar hacerlo?, sencilla y llanamente no.

 

Concluyendo; no se esfuerce el consumidor o usuario en imponer una Gestoría determinada, ni se esfuerce en querer hacer directamente los trámites, es inútil dado que el banco no va a aceptar.

 

Consecuentemente; dichos gastos de Gestoría serán a cargo de la entidad bancaria por las causas y motivos expuestos anteriormente.»
En lo que respecta a los Gastos de tasación, valoración del inmueble y cualquier otro preparatorio incluidos en la Estipulación Quinta relativa a «Gastos» del escritura de préstamo hipotecario formalizada en fecha 16 de noviembre de 2009, reclamados por la actora en cuantía equivalente a quinientos sesenta euros con noventa y dos céntimos (560,92 euros);  dice la sentencia: «reseñar que dado que se trata de un informe realizado por personas con cualificación suficiente (tasador) cuyo objetivo es valorar lo que cuesta una vivienda, se deben realizar de acuerdo con la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. La propia Ley establece que el tasador deberá tener la cualificación de Arquitecto o Arquitecto técnico.
Las entidades financieras requieren, de forma imprescindible, la tasación de la vivienda, ya que en muchos casos, la propia vivienda sirve de aval, y por tanto, necesitan saber el valor real de un bien, al objeto de que si se produce un impago de la hipoteca, el banco / caja pueda recuperar el dinero entregado a través de ese aval.
Consecuentemente al tratarse de una actuación que beneficia al banco, es por este por quien debe ser abonado.
Para más inri, recalcar que, además, de lo anteriormente expuesto existirían situaciones aberrantes (que no es el caso), cuando nos encontremos en supuestos en los que el consumidor o usuario se subroga en un préstamo hipotecario, dado que no se necesita hacer la tasación de vivienda, ya que la hipoteca está constituida con anterioridad, y por tanto, debió ser en ese instante cuando el banco / caja tuvo que requerir, si lo estimó oportuno, hacer una tasación. Se trataría de aquellos casos en los que se compra una vivienda nueva que tiene constituida una hipoteca (que en su día firmó el promotor de la vivienda) y si el consumidor se quisiera subrogar en dicha hipoteca, no necesitará hacer tasación de la vivienda.
Todo ello recalcando que tampoco sería preciso, en muchas ocasiones, hacer tasación de la vivienda cuando la cantidad de dinero solicitada al banco / caja, fuera manifiestamente inferior al valor de la propia vivienda; no obstante, los bancos / cajas son muy reacios a no hacer tasación, y generalmente, sea cual sea el importe como siempre les ha salido «gratis» solicitan hacerla.
Consecuentemente; los mencionados gastos o servicios complementarios para la preparación de las escrituras no pueden imponerse de forma arbitraria, caprichosa y no detallada al consumidor, máxime cuando los gastos de tasación o verificación registral benefician al prestatario, por cuanto que justifican o prueban ante la entidad la garantía que prentende hacer valer, siendo cierto que cualquier otro acto preparatorio deberá ser abonado por aquella parte a quién beneficie o esté obligada a su pago.»
Agustín Zamarro Mogarra
Abogado
Azuqueca de Henares