La pregunta que planteamos es si debido al estado de alarma, una empresa o autónomo puede de alguna manera evitar el pago de la renta de su local cuando este permanece cerrado por motivo de la situación generada por la enfermedad del COVID-19.

Entiendo que se pueden, como mínimo dar dos situaciones

  1. LOCAL AFECTO POR LAS RESTRICCIONES IMPUESTAS POR EL Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En este caso, entiendo que se debe acudir por analogía al artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (aplicable también a los arrendamientos de locales conforme a lo previsto en el art. 30). Entiendo que esto es así, toda vez que la norma concede al arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, cuando en el local arrendado deban ejecutarse obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable. En este caso, al haberse decretado el cierre directo de los locales afectados por el Anexo I del RD 463/2020, entiendo que según la norma, la suspensión del contrato supondrá la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta debido al mencionado RD 463/2020.

  1. LOCAL QUE AUN NO ESTANDO AFECTO POR EL REAL DECRETO 463/2020, CIERRA POR FALTA DE CLIENTES AL ESTAR ESTOS RECLUIDOS.

Entiendo que en este caso lo apropiado sería instar la modificación del contrato de arrendamiento en aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus»[estando así las cosas], ante la alteración de las circunstancias, totalmente imprevisible, derivada de la declaración del estado de alarma y ello por cuanto la jurisprudencia (por todas la STS núm. 452/2019 de 18 julio) ha venido permitiendo la aplicación de dicha cláusula rebus sic stantibus cuando se den las siguientes condiciones:

1.-lLa alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato.

2.-Es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.


Fdo. Agustín Zamarro Mogarra

Abogado