Mucho se ha estado hablando de la ocupación de viviendas y mucho nos tememos que se seguirá hablando, pues la desidia del Estado hace que propietarios y ocupadores (algunos por verdadera necesidad) se vean en el centro de una cuestión que debería tener mecanismos claros, ágiles y efectivos para la resolución de un conflicto con muchos visos de convertirse en un problema de gran calado en la sociedad.
Existen dos vías de protección del propietario de una vivienda que le es ocupada.
LA VÍA PENAL.
El código penal articula diferentes delitos que pueden incardinarse en el hecho de la ocupación que van desde un allanamiento de morada hasta un delito de usurpación.
La vía penal, debe considerarse el último recurso, salvo que la ocupación hubiera sido detectada de forma temprana, la vivienda constituya primera o segunda residencia y esto pueda ser acreditado. En ese caso debe solicitarse junto a la denuncia medidas cautelares de desalojo inmediato, y tal y como se ha venido diciendo, ahora la Fiscalía promete actuar apoyando dichas medidas (veremos la realidad). Esto debería hacer que el juez de guardia acuerde el desalojo inmediato autorizando la entrada de la policía a los efectos oportunos.
Si no se da el caso de allanamiento y se concluye que el delito es el de usurpación, no recomendamos la opción penal.
LA VÍA CIVIL.
Existen 3 opciones y le recomendamos que se asesore con un buen abogado especializado.
1.- El llamado «desahucio por precario», comprende, tanto los casos en que se detenta una cosa con la tolerancia del dueño, como aquellos otros en que dicha tenencia no se apoya en título alguno y presenta cierta abusividad. En este sentido, cuando un propietario cede el uso de una vivienda de forma gratuita y tolerada, si cambia de parecer, tiene la posibilidad de ejercitar la acción de desahucio en base a la figura del precario y podrá recuperarla en cualquier momento. Para que prospere esta demanda es necesario que el demandante tenga la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualesquiera otro que lo legitime para poseerlo y el demandado tenga la condición de precarista, esto es, que hubiera ocupado el inmueble sin tener otro título que la mera tolerancia del propietario o legítimo poseedor.
2.-Procedimiento de protección sumaria de la posesión, recogidas en el art. 250.1.4º, se articula como un proceso especial y sumario que se tramita por los cauces del juicio verbal de naturaleza posesoria y, por tanto, por razón de la materia, y permite al demandante dirigir la demanda contra los ignorados ocupantes —lo que nunca puede suceder en el proceso penal—, sin perjuicio de que la notificación de la demanda se realice a quien se encuentre en ese mismo momento en la vivienda. Si, transcurridos diez días desde que reciban la demanda, el demandado no hubiere contestado la demanda o la contestación no se funda en la existencia de título que legitime la posesión, el Juez procederá a dictar Sentencia estimatoria de la pretensión del actor y, en consecuencia, acordará la entrega de la posesión de la vivienda y el desalojo de los ocupantes. Como vemos, en este procedimiento, y para el caso en que no exista oposición, el lanzamiento es inmediato, hasta el punto de que en la citación para el juicio aparecerá tanto la fecha de éste como la del propio lanzamiento. Además, si el ocupante no se opone a la demanda, ni siquiera se celebrará aquél, de ahí su mayor rapidez
3.- La acción sumaria de protección del derecho de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad (Art. 250.1.7 LEC). Se trata de un procedimiento sumario que constituye el complemento procesal del principio de legitimación registral consagrado en el art. 38 de la Ley Hipotecaria, en cuanto que se asienta en la presunción iuris tantum de que los derechos reales existen y pertenecen a quien aparece como titular en la forma que determina el asiento correspondiente, así como que dicho titular tiene la posesión de los mismos. En estos casos, la ley exige, como requisito previo a la admisión de la demanda, que el demandante indique en ella todas aquellas medidas cautelares que estime convenientes para asegurar la eficacia de la futura Sentencia, la caución por parte del demandado en caso de comparecer y contestar a la demanda e incorpore el certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredita la vigencia de la titularidad alegada.Tan pronto como se admita la demanda, el órgano judicial adoptará las medidas solicitadas que fuesen necesarias para asegurar la Sentencia que se dicte, la cual, carecerá de efectos de cosa juzgada, conforme a lo establecidos en los arts. 441.3 y 447.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Agustín Zamarro Mogarra
Abogado
